Normativa legal y contratos para la compra de inmuebles en Mallorca
Toda la información siguiente tiene carácter meramente orientativo y no sustituye en ningún caso al asesoramiento fiscal y jurídico profesional. Rossitza Hantelmann Estate S.L. no presta servicios de asesoramiento jurídico ni fiscal y no asume responsabilidad alguna por los contenidos.
Aunque tanto en Alemania como en España se aplica la «fe pública» al registro de la propiedad, existen algunas diferencias importantes entre ambos países. En primer lugar, en España cualquier persona que demuestre un interés legítimo tiene derecho a consultar el Registro de la Propiedad, mientras que en Alemania solo pueden hacerlo determinadas personas autorizadas, como notarios, tribunales y propietarios. Esto legitima, por ejemplo, que los interesados en comprar una propiedad consulten el Registro de la Propiedad en España. Además, los Registros de la Propiedad de Alemania y España difieren en cuanto a su contenido y estructura. En Alemania, en el registro de la propiedad se inscriben tres secciones (propietarios, cargas y restricciones, hipotecas y deudas inmobiliarias) y toda la demás información detallada se puede consultar en el expediente principal. Por el contrario, en el registro de la propiedad español no existe tal distinción. Cada transacción legal se inscribe de forma continua en el registro, lo que a menudo puede dar lugar a confusión. Es importante tener en cuenta que, en la compraventa de inmuebles en Mallorca, el registro desempeña un papel muy importante: el contenido del registro público es incontestable. Por lo tanto, hay que ser especialmente cauteloso con la información proporcionada por el vendedor o el agente inmobiliario sobre la parcela o los planos del terreno, etc., ya que no son vinculantes y, a menudo, los valores que allí se indican difieren de los datos que figuran en el registro.
Consejo de RH: Se recomienda encarecidamente a cualquier persona interesada en comprar una propiedad en Mallorca que consulte el Registro de la Propiedad español antes de firmar el contrato de compraventa. La «nota simple» es un extracto simplificado del Registro de la Propiedad que, en un primer momento, es suficiente para garantizar la seguridad de la compra.
El Catastro español, conocido en España como Catastro, es una institución pública en la que se recopilan tanto planos urbanos como dibujos y planos de terrenos.
El Catastro es importante, ya que constituye la base del denominado valor catastral y también de los valores estimados para los impuestos que gravan los inmuebles.
Consejo de RH: ¡El catastro español difiere del catastro alemán en cuanto a la vinculación jurídica de los valores inmobiliarios! Para más información, lea detenidamente el apartado sobre el registro de la propiedad español.
El motivo para celebrar un contrato de opción reside en un acuerdo legalmente vinculante entre el comprador y el propietario del inmueble. Este contrato preliminar no es obligatorio legalmente en España, pero es la norma en la práctica.
Por un lado, el contrato ofrece la posibilidad de aprovechar el tiempo hasta la certificación notarial para preparar toda la documentación necesaria o, por ejemplo, solicitar financiación. Por otro lado, ambas partes suelen necesitar tiempo para preparar una posible mudanza, ya que en España, a diferencia de Alemania, la entrega del inmueble se realiza directamente en la cita con el notario.
El contrato de opción no debe entenderse literalmente como la concesión de una opción en el sentido alemán, ya que no da lugar a una transacción jurídica vinculante en el sentido del derecho real. Se trata más bien de un contrato de anticipo que hace vinculante la promesa de compra para ambas partes, en el que el comprador transfiere un anticipo del precio de compra (normalmente el 10 %) a una cuenta notarial y se regulan todas las características esenciales, como la fecha límite para la firma ante notario, la obtención de los documentos necesarios y otros acuerdos relativos al contrato de compraventa.
Si una de las dos partes incumple este contrato, deberá abonar este anticipo a la otra parte en concepto de penalización contractual.
Si ya se cumplen todas las condiciones para la compra válida del inmueble, se puede prescindir de la celebración de un contrato de opción y la compra puede realizarse directamente ante notario, con la correspondiente emisión de la escritura de compraventa.
Consejo de RH: Es muy recomendable celebrar un contrato de anticipo. Este debe ser redactado o revisado por un abogado especializado en derecho inmobiliario. Debe evitarse a toda costa la denominación «contrato de opción», ya que puede acarrear posteriormente desventajas fiscales (¡impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles!).
¿Qué es un número N.I.E.? N.I.E. es la abreviatura de Número de Identidad de Extranjero y significa número de identificación para extranjeros (o número de identificación de extranjeros). El NIE es su número de identificación multifuncional y número de identificación fiscal en España.
Consejo de RH: Si dispone de tiempo suficiente antes de comprar una propiedad, solicite su N.I.E. en el consulado español más cercano. Por lo general, esto se puede hacer mediante una solicitud y el pago de una pequeña tasa.
Si ya ha encontrado una propiedad para comprar y aún no tiene un N.I.E., hable con nosotros: le pondremos en contacto con un socio de servicios rápido y fiable que, por una tarifa, le proporcionará el número de identificación fiscal español de forma rápida y sin complicaciones.
La cédula de habitabilidad es un documento necesario e importante en todas las compraventas inmobiliarias. Si no se dispone de ella, el notario no puede certificar la escritura.
Consejo de RH: En Mallorca hay muchos propietarios inmobiliarios que no solicitaron este documento en el pasado. Sin embargo, es posible volver a solicitarlo. Póngase en contacto con nosotros y le ayudaremos en el proceso.
El certificado de eficiencia energética es obligatorio en Mallorca para la venta y el alquiler de inmuebles. Desde el 1 de junio de 2013, la base jurídica para ello en España es el Real Decreto RD 235/2013, una ley europea de protección al consumidor (Directiva CE 2002/91/CE), según la cual todos los inmuebles que se vendan o alquilen deben disponer de un certificado energético.
Consejo de RH: Cuando ofrezca una propiedad inmobiliaria, asegúrese de que dispone del certificado energético. No se puede ofrecer una propiedad inmobiliaria sin certificado energético.
