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Impuestos en la adquisición de inmuebles
La adquisición de inmuebles por parte de no residentes en Mallorca conlleva algunas consecuencias fiscales importantes. Ya sea el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles, el IVA, el impuesto de timbre o el impuesto sobre el patrimonio, las autoridades fiscales de Mallorca son conscientes del atractivo de la isla y de la gran demanda de inmuebles vacacionales, por lo que gravan con algunos impuestos a los no residentes.
Se deben pagar impuestos únicos por la adquisición del inmueble e impuestos anuales por su propiedad.
Toda la información que se ofrece a continuación tiene carácter meramente orientativo y no sustituye en ningún caso el asesoramiento fiscal y jurídico profesional. Rossitza Hantelmann Estate no presta servicios de asesoramiento jurídico ni fiscal y no asume responsabilidad alguna por los contenidos.
Impuestos únicos en la adquisición de inmuebles
Al comprar inmuebles de nueva construcción para primera ocupación, normalmente se aplica el impuesto sobre el valor añadido (IVA). El tipo impositivo aplicable depende del tipo de inmueble. En el caso de los inmuebles residenciales con 2 plazas de garaje, el tipo impositivo actual es del 10 % del precio de compra.
El tipo impositivo es diferente en el caso de la compra de terrenos e inmuebles comerciales, que asciende al 21 % del precio de compra.
A diferencia de Alemania, el porcentaje del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles se basa en el precio de compra certificado del inmueble, aplicándose actualmente la siguiente escala:
- Los inmuebles con un precio de compra inferior a 400 000 euros están sujetos a un impuesto del 8 %.
- Los inmuebles con un precio de compra superior a 400 000 euros y hasta 600 000 euros se gravan con un 9 %.
- Los inmuebles con un precio de compra superior a 600 000 euros y hasta 1 000 000 euros se gravan con un 10 %.
- Los inmuebles con un precio de compra superior a 1 000 000 euros y hasta 2 000 000 euros se gravan con un 12 %.
- Los inmuebles con un precio de compra superior a 2 000 000 euros se gravan con un 13 %.
El impuesto de timbre es un impuesto indirecto que se aplica a la expedición de documentos oficiales necesarios para la adquisición de bienes inmuebles.
El nombre «impuesto de timbre» se debe al sello de la autoridad local oficial que expide los documentos.
El impuesto sobre actos jurídicos documentados se calcula en función del valor del inmueble, que se certifica ante notario.
En las Islas Baleares, a partir del 1 de enero de 2023, será del 1,5 %.
Si el precio de compra supera los 1 000 000 €, el tipo impositivo del impuesto de timbre o de certificación notarial aumenta al 2 %. El plazo para el pago del impuesto de timbre es de un mes a partir de la firma de la escritura notarial.
Impuesto corriente tras la adquisición de un inmueble
El impuesto sobre bienes inmuebles es un impuesto municipal directo que se aplica por igual a los no residentes, a los españoles y a los residentes fiscales. El impuesto sobre bienes inmuebles lo recaudan los ayuntamientos competentes sobre la base del valor catastral del inmueble y debe pagarse anualmente.
Este impuesto sobre la renta se aplica tanto a residentes como a no residentes.
En principio, los impuestos derivados del alquiler y arrendamiento de un inmueble español deben tributar; de lo contrario, también se aplicarán impuestos en caso de uso propio del inmueble.
El impuesto sobre el patrimonio se volvió a introducir en toda España en 2011. Tanto para los residentes como para los no residentes en España, el impuesto sobre el patrimonio se aplica al patrimonio neto, es progresivo y oscila entre el 0,2 % y el 3,5 %. A los no residentes se les concede una deducción de 700 000 euros.
IMPUESTOS EN LA VENTA DE INMUEBLES
El vendedor de un inmueble español también debe pagar impuestos a la Agencia Tributaria española. A diferencia de Alemania, donde las ventas de inmuebles que han estado en propiedad del vendedor durante al menos 10 años están exentas de impuestos, en España todas las ganancias por venta están sujetas a impuestos. A nivel estatal, se aplica el impuesto sobre la renta como parte de la declaración de la renta anual (IRPF). A nivel municipal, el impuesto sobre las ganancias se paga en forma de impuesto sobre el valor añadido de los terrenos (plusvalía).
Impuesto único
Las ganancias obtenidas por la venta de un inmueble en España que sea propiedad de un no residente están sujetas a impuestos en España. Las ganancias derivadas de la venta de un inmueble se calculan a partir de la diferencia entre el precio de adquisición, es decir, el valor de la escritura pública más los gastos adicionales de la compra (IVA, impuesto sobre transmisiones patrimoniales, gastos de notario y registro), más los gastos que aumentan el valor (gastos de modernización y renovación, amortizaciones acumuladas, honorarios de agentes inmobiliarios) y el producto de la venta. Sobre la ganancia así calculada se paga un impuesto del 19 %. Este tipo impositivo del 19 % es independiente en España del tiempo que se haya sido propietario del inmueble.
En lo que respecta al impuesto sobre la renta que debe pagar el vendedor por las ganancias de la venta, en España existe una normativa especial según la cual el comprador debe retener el 3 % del precio de compra certificado y abonarlo en el plazo de un mes a la Agencia Tributaria como pago a cuenta del impuesto sobre las ganancias del vendedor. De este modo, la Hacienda española se asegura una parte del impuesto sobre las ganancias previsto. El vendedor no residente debe presentar una declaración de impuestos por la venta del inmueble en un plazo de 4 meses a partir de la venta, en la que puede deducir el 3 % como pago ya realizado de la deuda tributaria definitiva.
Además del impuesto sobre los beneficios del 19 %, el vendedor debe pagar el llamado impuesto sobre el valor añadido (plusvalía) en el momento de la venta. La plusvalía es recaudada por los ayuntamientos locales y se refiere al aumento (ficticio) del valor del terreno, no de las construcciones. Para su cálculo se necesita el valor catastral del terreno, la duración de la propiedad y el factor de cálculo del municipio correspondiente. La deuda tributaria de la plusvalía debe pagarse a la Agencia Tributaria en un plazo de 30 días mediante autoliquidación.
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