Regulaciones legales y contratos en la compra de bienes inmuebles en Mallorca
Toda la información siguiente es meramente orientativa y no sustituye en modo alguno a un asesoramiento fiscal y legal experto. Rossitza Hantelmann Real Estate S.L. no ejerce actividades de asesoramiento legal ni fiscal y no asume ninguna responsabilidad por los contenidos.
Aunque en Alemania, al igual que en España, también se aplica la „fe pública“ en el registro de la propiedad, existen algunas diferencias importantes entre ambos países. En primer lugar, en España, cualquier persona que simplemente manifieste un interés legítimo tiene derecho a acceder al registro de la propiedad, mientras que en Alemania sólo determinadas personas autorizadas, como notarios, tribunales y propietarios, pueden inspeccionar el registro de la propiedad. En España, por ejemplo, esto legitima a los posibles compradores a inspeccionar el registro de la propiedad. Además, los registros de la propiedad de Alemania y España difieren en cuanto a su contenido y organización. En Alemania, se inscriben tres secciones en el registro de la propiedad - propietario, cargas y limitaciones, hipotecas y cargas de la propiedad - y el resto de la información se puede encontrar en el archivo principal. En cambio, en el Registro de la Propiedad español no existe tal distinción. Cada negocio jurídico se inscribe en el registro consecutivamente, lo que a menudo puede dar lugar a confusión. Es importante señalar que el registro desempeña un papel extremadamente importante a la hora de comprar y vender una propiedad en Mallorca: El contenido del registro público es incontestable. Por esta razón, debe tener especial cuidado con los detalles del vendedor o agente inmobiliario sobre la parcela o los planos de la propiedad, etc. entregados, ya que no son vinculantes y los valores indicados allí a menudo difieren de los detalles en el registro.
RH-Consejo: A todo comprador potencial de una propiedad en Mallorca se le recomienda encarecidamente que consulte el Registro de la Propiedad español antes de firmar el contrato de compraventa. Un resumen abreviado y sencillo, un extracto registral simple, es la „nota simple“, que es suficiente para la seguridad de la compra inicialmente.
El Catastro español, denominado Catastro en España, es una institución pública donde se recopilan tanto planes urbanísticos como dibujos y planos de fincas.
El Catastro es importante, ya que constituye la base del llamado "valor catastral", es decir, el valor catastral, y también de los valores estimados para la carga fiscal que son relevantes para un inmueble.
RH-Consejo: El catastro español difiere en la vinculación legal de los valores de las fincas en comparación con el catastro en Alemania. Por favor, lea al respecto detalladamente el punto sobre el registro de la propiedad español.
La razón para firmar un contrato de opción reside en un acuerdo legalmente vinculante entre el comprador de una propiedad y su propietario. Este precontrato no es legalmente obligatorio en España, pero representa la norma en la práctica.
Por un lado, el contrato ofrece la posibilidad de utilizar el tiempo hasta el otorgamiento ante notario para poder preparar toda la documentación necesaria o, por ejemplo, solicitar financiación. Por otro lado, ambas partes suelen necesitar tiempo para preparar una posible mudanza, ya que en España, a diferencia de Alemania, la entrega del inmueble se realiza directamente en la cita con el notario.
El contrato de opción no debe entenderse literalmente como la promesa de una opción en el sentido alemán, ya que de él no surge ningún negocio jurídico vinculante en el sentido del derecho real. Se trata más bien de un contrato de arras, que hace vinculante la promesa de compra para ambas partes, en el que el comprador transfiere un pago a cuenta del precio de compra (normalmente el 10 %%) a una cuenta notarial y se regulan todas las características esenciales, como la fecha límite para el otorgamiento de la escritura pública, la obtención de los documentos necesarios y otros acuerdos relativos al contrato de compraventa.
Si alguna de las partes no cumple con este contrato, este depósito deberá ser pagado a la otra parte como penalización contractual.
Si ya se han cumplido todas las condiciones para la compra legal de la propiedad, se puede renunciar a la celebración de un contrato de opción y la compra puede ser legalmente vinculante directamente ante un notario con la correspondiente expedición del contrato de compraventa.
Consejo RHEs muy recomendable formalizar un contrato de reserva. Este debe ser redactado o revisado por un abogado especializado en derecho inmobiliario. Se debe evitar a toda costa la denominación „contrato de opción“, ya que esto podría acarrear desventajas fiscales relevantes (¡impuesto sobre transmisiones patrimoniales!) en el futuro.
Número de Identidad de Extranjero. Número de identificación para extranjeros (o número de identificación de extranjero). La NIE es su número multifuncional de identificación y tributario en España.
Consejo RHSi dispone de suficiente tiempo antes de comprar una propiedad, solicite su N.I.E. en el consulado español competente más cercano. Esto suele ser posible mediante una solicitud y una pequeña tasa.
Si ya ha encontrado una propiedad para comprar y aún no tiene N.I.E., póngase en contacto con nosotros; le pondremos en contacto con un socio de servicios fiable y rápido que, por una tarifa, le conseguirá el número de identificación fiscal español de forma sencilla y rápida.
El certificado de habitabilidad (cédula de habitabilidad) es un documento necesario e importante en todas las compraventas de inmuebles. Si no se dispone de él, el notario no podrá formalizar la escritura pública.
Consejo RH: Hay muchos propietarios en Mallorca que no solicitaron este documento en el pasado. Sin embargo, es posible volver a emitirlo; contáctenos para que podamos ayudarle.
El certificado de eficiencia energética es obligatorio en Mallorca para la venta y el alquiler. La base legal para esto es, desde el 1 de junio de 2013, también en España, debido al Real Decreto RD 235/2013, una Ley Europea de Protección al Consumidor (Directiva de la UE 2002/91/CE), según la cual cada inmueble que se venda o alquile debe tener un certificado energético.
RH-Consejo: Por favor, asegúrese de que el certificado energético esté disponible al ofrecer una propiedad. No se puede ofrecer una propiedad sin un certificado energético válido.
