La respuesta de antemano: La licencia ETV (Estancia Turística en Viviendas) es el permiso oficial para alquilar una vivienda turística en Mallorca; sin ella, el alquiler a corto plazo para turistas es ilegal. Desde 11 de febrero de 2022 ¿Hay una moratoria en Baleares: básicamente no se conceden nuevas licencias. Desde entonces, solo se han abierto contingentes limitados en dos ocasiones: en septiembre de 2025 y en Marzo de 2026, cuando el Consell de Mallorca anunció por primera vez el sorteo de unas 1.000 plazas vergab; eine generelle Aufhebung des Moratoriums ist damit nicht verbunden. Für Palma gilt ein dauerhaftes Verbot neuer Lizenzen. Die praktische Konsequenz für Käufer: Der verlässlichste Weg in die legale Ferienvermietung führt über den Compra de una propiedad con licencia ETV existente y transferible – dichos objetos alcanzan una prima en el mercado que los observadores independientes suelen cifrar en 15 por ciento a 25 por ciento Estimar.
Qué hay exactamente detrás del ETV, qué tipos de licencias existen, qué debe comprobar obligatoriamente al comprar una propiedad con licencia y qué riesgos existen en el alquiler ilegal: la guía completa, a fecha de julio de 2026.
¿Qué es la licencia ETV?
ETV significa Alojamiento Turístico en Viviendas – „estancia turística en viviendas residenciales“. La base legal es la Ley de Turismo de Baleares (Ley 8/2012) con sus reformas posteriores; los órganos competentes en Mallorca son el Consell de Mallorca y el municipio correspondiente. La licencia está vinculada a las llamadas Plazas (Plazas para huéspedes): Se aprueba una propiedad concreta para un número concreto de camas. Solo con una licencia activa y registrada se podrá alquilar una propiedad a turistas a través de plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo. El número de registro debe figurar en cada anuncio.
Se deben distinguir tres tipos de licencia: la ETV clásico para casas unifamiliares y villas (alquiler turístico ilimitado), que ETV/PL para apartamentos en edificios de apartamentos (vinculado a requisitos adicionales como la aprobación de la comunidad de propietarios) y la ETV60, que permite el alquiler de la propia residencia principal por un máximo de 60 días al año.
La Moratoria: Por qué (casi) no hay nuevas licencias
Desde el 11 de febrero de 2022 (Decreto 3/2022), la adjudicación de nuevas plazas en Baleares está congelada, una medida inicialmente temporal pensada para la reorganización de la zonificación, pero que de facto sigue vigente hasta hoy. La normativa de ordenación turística aprobada por el Govern balear en abril de 2025 (Decreto 4/2025) ha endurecido aún más el marco, al tiempo que ha permitido excepciones limitadas: En Septiembre 2025 se liberó un pequeño contingente de unos 650 plazas por orden de llegada, y se cubrieron en cuestión de días. marzo de 2026 siguió la primera apertura parcial regular: el Consell de Mallorca adjudicó un cupo limitado de alrededor de 1.000 plazas por primera vez a través de El procedimiento. Importante para los compradores: Las licencias adjudicadas en este procedimiento estarán sujetas a periodo de bloqueo de transmisión de cinco años – entonces no ceden tan fácilmente en la venta.
Caso especial Palma: La capital insular tiene la línea más restrictiva: para Palma de forma permanente No hay nuevas licencias ETV permiso otorgado, independientemente de la evolución a nivel de isla. Las licencias de Palma existentes son, por lo tanto, raras y valiosas.
¿Qué significa esto para la compra de bienes raíces?
La cuenta es simple: mientras el número total de licencias de ETV esté limitado, una licencia de ETV existente es un bien económico escaso que se negocia como parte de la propiedad. Tres consecuencias para su decisión de compra:
Primero el precio: Las propiedades con ETV activa y transferible obtienen un sobreprecio considerable: las estimaciones de mercado habituales sitúan este sobreprecio entre el 15% y el 25% en comparación con propiedades similares sin licencia. Este sobreprecio no es una burbuja especulativa, sino que refleja ingresos reales y activables de inmediato por alquiler.
En segundo lugar, la transferibilidad: En caso de venta, una licencia antigua normal se transmite fundamentalmente al comprador, siempre que este cumpla las condiciones de la licencia y se notifique el cambio de titularidad a las autoridades. Excepción: las nuevas licencias de lotería de 2026 con su período de inactividad de cinco años.
Tercero, la alternativa: Quien compra sin licencia, probablemente tendrá problemas en la mayoría de las zonas a corto plazo. ninguno recibió nuevas y debería basar el cálculo de rendimiento en el alquiler a largo plazo o el uso propio. Un agente inmobiliario serio se lo dirá antes de la compra, no después.
Lista de verificación: Esto es lo que debe verificar en una propiedad ETV antes de comprar
No „inmuebles con licencia de alquiler“ cumplen lo que promete el folleto. Estos puntos deben figurar en toda diligencia debida, preferiblemente por su abogado como parte del examen normal de compra, tal como lo hacemos en la guía para el Proceso de compra de una propiedad describir
La licencia debe registrarse en el registro de turismo como activo y libre de sanciones estar registrado (no inactivo, no suspendido). El aprobado La plaza-cifra debe corresponder a la capacidad real del objeto – seis plazas aprobadas para ocho camas anunciadas es una señal de alerta. Cédula de Habitabilidad (Certificado de habitabilidad) debe estar en vigor, al igual que el certificado energético. Además, debe comprobar si la licencia está Alt-Bedingungen que está vinculado, que usted como nuevo propietario debe cumplir, si existe una prohibición de transferencia, y si hay en curso o anteriores Procedimiento de multa existir. Solo cuando todo eso esté en orden, el sobreprecio de la licencia estará justificado.
Obligaciones y costos de operación continua
Con la licencia vienen las obligaciones: El impuesto balear de estancias turísticas (ITS) es asumido por el huésped, pero debe ser recaudado por el arrendador y trimestralmente a la administración tributaria. Las plataformas de alquiler informan automáticamente los ingresos a la Agencia Tributaria española desde 2023; los ingresos no declarados se detectan rápidamente hoy. Los ingresos por alquileres de no residentes están sujetos al impuesto sobre la renta español; la planificación fiscal integral debe estar en manos de un asesor fiscal, que con gusto le pondremos en contacto. A los gastos únicos de adquisición se suman los habituales Gastos adicionales de compra de alrededor del 10 al 13 por ciento.
Alquiler ilegal: un riesgo que nunca sale a cuenta
Las Islas Baleares llevan a cabo controles rigurosos: sus propios inspectores evalúan los anuncios publicados en las plataformas, cotejan los datos de los registros e investigan las denuncias presentadas por vecinos y comunidades de propietarios. Incluso las infracciones leves conllevan multas de entre 1.000 y 20.000 euros; las infracciones graves —como el alquiler sistemático sin licencia alguna— pueden acarrear multas de hasta seis cifras, además de la prohibición de alquilar. Nuestra postura clara tras dos décadas en el mercado: no hay ninguna zona gris que merezca la pena correr el riesgo. O se cuenta con licencia, o se opta por el alquiler a largo plazo.
¿Merece la pena comprar una vivienda ETV como inversión?
Para muchos de nuestros clientes: sí, siempre que las cifras cuadren. La combinación de una oferta limitada, una demanda turística constante y la posibilidad de alquilar de forma inmediata convierte a los inmuebles con licencia en una de las clases de activos más demandadas de la isla; el sobreprecio de la licencia se amortiza en las buenas ubicaciones gracias a los ingresos por alquiler. Lo decisivo es la honestidad del cálculo: un índice de ocupación realista, los gastos de gestión, los impuestos, las reservas… y un precio de compra que se ajuste al mercado regional (nuestro Informe de mercado sobre los precios inmobiliarios en Mallorca). Hacemos los cálculos de forma transparente con los interesados, aunque a veces el resultado sea: «Mejor no comprar esta vivienda».
Preguntas frecuentes sobre la licencia ETV en Mallorca
¿Puedo solicitar una nueva licencia ETV en 2026? Básicamente no, la moratoria de 2022 continúa vigente. La excepción fueron dos cuotas limitadas (septiembre de 2025 por orden de llegada, marzo de 2026 unas 1.000 plazas por sorteo) que no cubrieron en absoluto la demanda. No se ha anunciado una reapertura general.
¿Se transfiere automáticamente la licencia ETV al comprar una propiedad? Por regla general, las licencias «Alt» habituales se transfieren con la venta, siempre que el comprador cumpla las condiciones de la licencia y se notifique el cambio. En cambio, las licencias adjudicadas por sorteo en 2026 están sujetas a una restricción de transferencia de cinco años.
¿Cuánto más cuesta una propiedad con licencia ETV? Las estimaciones del mercado apuntan a un sobreprecio del 15 al 25 % en comparación con propiedades similares sin licencia; en Palma, donde no se conceden nuevas licencias de forma permanente, tienden a estar en el extremo superior.
¿Puedo alquilar mi vivienda en Mallorca a turistas sin tener la licencia ETV? No. Los alquileres turísticos a corto plazo sin licencia activa son ilegales y se persiguen de forma consecuente, con multas a partir de 1.000 euros, que en casos graves pueden ascender a seis cifras. Lo único legal sin ETV es el alquiler a largo plazo según la ley de alquiler residencial.
¿Qué es la ETV60? Una forma especial que permite el alquiler turístico de la propia vivienda principal durante un máximo de 60 días al año, interesante para residentes, no para inversores clásicos.
¿La moratoria también se aplica a los alquileres a largo plazo? No. El alquiler a inquilinos fijos (alquiler de vivienda) no se ve afectado por la normativa ETV y puede realizarse en cualquier momento sin necesidad de licencia turística.
Conclusión: La licencia es el mercado
En Mallorca, en 2026, no será solo el inmueble lo que determine el potencial de rentabilidad, sino su situación en cuanto a la licencia. Quien quiera alquilar para uso turístico debe adquirir una ETV ya existente, en regla y transferible, y comprobarla con el mismo rigor con el que se examina el propio inmueble. Como agencia inmobiliaria familiar, conocemos los inmuebles con licencia de nuestro mercado, comprobamos el estado de la licencia antes de cada recomendación y calculamos las inversiones con total transparencia. Háblenos, si busca un objeto con licencia de alquiler, o si desea saber cuánto vale hoy su propiedad con licencia.
Nota importante: La normativa sobre el alquiler vacacional en las Islas Baleares cambia constantemente. Este artículo refleja la situación a fecha de julio de 2026 y no sustituye al asesoramiento jurídico; para obtener información vinculante, diríjase a un bufete especializado en derecho turístico balear. Situación a julio de 2026: esta guía se actualiza continuamente.
