Die Antwort vorab: Die ETV-Lizenz (Estancia Turística en Viviendas) ist die behördliche Genehmigung, eine Wohnimmobilie auf Mallorca touristisch zu vermieten – ohne sie ist Kurzzeitvermietung an Urlauber illegal. Seit dem 11. Februar 2022 gilt auf den Balearen ein Moratorium: Neue Lizenzen werden grundsätzlich nicht vergeben. Nur zweimal wurden seither begrenzte Kontingente geöffnet – im September 2025 sowie im März 2026, als der Consell de Mallorca erstmals rund 1.000 Plätze per Losverfahren vergab; eine generelle Aufhebung des Moratoriums ist damit nicht verbunden. Für Palma gilt ein dauerhaftes Verbot neuer Lizenzen. Die praktische Konsequenz für Käufer: Der verlässlichste Weg in die legale Ferienvermietung führt über den Kauf einer Immobilie mit bestehender, übertragbarer ETV-Lizenz – solche Objekte erzielen am Markt einen Wertaufschlag, den unabhängige Beobachter typischerweise auf 15 bis 25 Prozent schätzen.
Was genau hinter der ETV steckt, welche Lizenztypen es gibt, was Sie beim Kauf eines lizenzierten Objekts zwingend prüfen müssen und welche Risiken bei illegaler Vermietung drohen – der vollständige Leitfaden, Stand Juli 2026.
Was ist die ETV-Lizenz?
ETV steht für Estancia Turística en Viviendas – „touristischer Aufenthalt in Wohnhäusern“. Rechtsgrundlage ist das balearische Tourismusgesetz (Ley 8/2012) mit seinen Folgereformen; zuständig für Mallorca sind der Consell de Mallorca und die jeweilige Gemeinde. Die Lizenz knüpft an sogenannte Plazas (Gästeplätze): Genehmigt wird eine konkrete Immobilie für eine konkrete Zahl von Betten. Nur mit aktiver, registrierter Lizenz darf ein Objekt über Plattformen wie Airbnb, Booking oder Vrbo an Touristen vermietet werden – die Registrierungsnummer muss in jedem Inserat stehen.
Drei Lizenztypen sind zu unterscheiden: die klassische ETV für Einfamilienhäuser und Villen (unbefristete touristische Vermietung), die ETV/PL für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (an zusätzliche Voraussetzungen wie die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft geknüpft) und die ETV60, die die Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes für maximal 60 Tage pro Jahr erlaubt.
Das Moratorium: Warum es (fast) keine neuen Lizenzen gibt
Seit dem 11. Februar 2022 (Dekret 3/2022) ist die Vergabe neuer Plazas auf den Balearen eingefroren – ursprünglich als befristete Maßnahme bis zur Neuordnung der Zonierung gedacht, faktisch aber bis heute in Kraft. Die im April 2025 von der Balearenregierung verabschiedeten Regelungen zur Tourismussteuerung (Dekret 4/2025) haben den Rahmen weiter verschärft, zugleich aber begrenzte Ausnahmen ermöglicht: Im September 2025 wurde ein kleines Kontingent von gut 650 Plätzen nach Eingangsreihenfolge freigegeben – und war binnen Tagen überzeichnet. Im März 2026 folgte die erste reguläre Teilöffnung: Der Consell de Mallorca vergab ein begrenztes Kontingent von rund 1.000 Plätzen erstmals per Losverfahren. Wichtig für Käufer: Für in diesem Verfahren neu vergebene Lizenzen gilt eine fünfjährige Übertragungssperre – sie wandern beim Verkauf also nicht ohne Weiteres mit.
Sonderfall Palma: Die Inselhauptstadt hat die restriktivste Linie: Für Palma werden dauerhaft keine neuen ETV-Lizenzen mehr erteilt – unabhängig von der Entwicklung auf Inselebene. Bestehende Palma-Lizenzen sind entsprechend rar und wertvoll.
Was bedeutet das für den Immobilienkauf?
Die Rechnung ist einfach: Solange die Gesamtzahl der Plazas gedeckelt ist, ist eine bestehende ETV-Lizenz ein knappes Wirtschaftsgut, das mit der Immobilie gehandelt wird. Drei Konsequenzen für Ihre Kaufentscheidung:
Erstens der Preis: Objekte mit aktiver, übertragbarer ETV erzielen einen deutlichen Aufpreis – marktübliche Schätzungen liegen bei 15 bis 25 Prozent gegenüber vergleichbaren Objekten ohne Lizenz. Dieser Aufpreis ist keine Spekulationsblase, sondern spiegelt reale, sofort aktivierbare Mieteinnahmen wider.
Zweitens die Übertragbarkeit: Beim Verkauf geht eine reguläre Alt-Lizenz grundsätzlich auf den Käufer über, sofern dieser die Lizenzbedingungen weiter erfüllt und der Eigentümerwechsel den Behörden gemeldet wird. Ausnahme: die neuen Los-Lizenzen von 2026 mit ihrer fünfjährigen Sperre.
Drittens die Alternative: Wer ohne Lizenz kauft, kann in den meisten Gebieten auf absehbare Zeit keine neue erhalten – und sollte die Renditekalkulation dann auf Langzeitvermietung oder Eigennutzung stützen. Ein seriöser Makler sagt Ihnen das vor dem Kauf, nicht danach.
Checkliste: Das müssen Sie bei einem ETV-Objekt vor dem Kauf prüfen
Nicht jede „Immobilie mit Vermietungslizenz“ hält, was das Exposé verspricht. Diese Punkte gehören in jede Due Diligence – idealerweise durch Ihren Anwalt im Rahmen der regulären Kaufprüfung, wie wir sie im Ratgeber zum Ablauf des Immobilienkaufs beschreiben:
Die Lizenz muss im Tourismusregister als aktiv und sanktionsfrei eingetragen sein (nicht ruhend, nicht suspendiert). Die genehmigte Plaza-Zahl muss zur realen Kapazität des Objekts passen – sechs genehmigte Plätze bei acht beworbenen Betten sind ein Warnsignal. Die Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitszertifikat) muss gültig sein, ebenso das Energiezertifikat. Prüfen lassen sollten Sie außerdem, ob die Lizenz an Alt-Bedingungen geknüpft ist, die Sie als neuer Eigentümer erfüllen müssen, ob eine Übertragungssperre besteht – und ob laufende oder frühere Bußgeldverfahren existieren. Erst wenn all das sauber ist, ist der Lizenz-Aufpreis gerechtfertigt.
Pflichten und Kosten im laufenden Betrieb
Mit der Lizenz kommen Pflichten: Die balearische Übernachtungssteuer (ITS) wird vom Gast getragen, muss aber vom Vermieter eingezogen und quartalsweise an die Steuerverwaltung abgeführt werden. Die Vermietungsplattformen melden Einnahmen seit 2023 automatisch an die spanische Steuerbehörde – nicht erklärte Einnahmen fallen heute schnell auf. Mieteinnahmen von Nichtresidenten unterliegen der spanischen Einkommensteuer; die steuerliche Gesamtplanung gehört in die Hand eines Steuerberaters, den wir gerne vermitteln. Zu den einmaligen Kosten beim Erwerb kommen die üblichen Kaufnebenkosten von rund 10 bis 13 Prozent.
Illegale Vermietung: Ein Risiko, das sich nie rechnet
Die Balearen kontrollieren konsequent: Eigene Inspektoren werten Plattform-Inserate aus, gleichen Registerdaten ab und gehen Hinweisen von Nachbarn und Eigentümergemeinschaften nach. Schon leichtere Verstöße kosten zwischen 1.000 und 20.000 Euro; schwere Verstöße – etwa systematische Vermietung ohne jede Lizenz – können Bußgelder bis in den sechsstelligen Bereich erreichen, dazu drohen Vermietungsverbote. Unsere klare Haltung nach zwei Jahrzehnten am Markt: Es gibt keinen Graubereich, der das Risiko wert wäre. Entweder mit Lizenz – oder Langzeitvermietung.
Lohnt sich der Kauf eines ETV-Objekts als Investment?
Für viele unserer Kunden: ja – wenn die Zahlen stimmen. Die Kombination aus gedeckeltem Angebot, ungebrochener Urlaubsnachfrage und sofortiger Vermietbarkeit macht lizenzierte Objekte zu einer der gefragtesten Asset-Klassen der Insel; der Lizenz-Aufpreis amortisiert sich in guten Lagen über die Mieteinnahmen. Entscheidend ist die Ehrlichkeit der Kalkulation: realistischer Auslastungsgrad, Verwaltungskosten, Steuern, Rücklagen – und ein Kaufpreis, der zum regionalen Markt passt (Orientierung bietet unser Marktbericht zu den Immobilienpreisen auf Mallorca). Wir rechnen das mit Interessenten transparent durch – auch wenn das Ergebnis manchmal lautet: Dieses Objekt lieber nicht.
Häufige Fragen zur ETV-Lizenz auf Mallorca
Kann ich 2026 eine neue ETV-Lizenz beantragen? Grundsätzlich nein – das Moratorium von 2022 gilt fort. Ausnahme waren zwei begrenzte Kontingente (September 2025 nach Eingangsreihenfolge, März 2026 rund 1.000 Plätze per Losverfahren), die die Nachfrage bei Weitem nicht deckten. Eine generelle Wiederöffnung ist nicht angekündigt.
Wird die ETV-Lizenz beim Immobilienkauf automatisch übertragen? Reguläre Alt-Lizenzen gehen beim Verkauf grundsätzlich mit über, wenn der Käufer die Lizenzbedingungen erfüllt und der Wechsel gemeldet wird. Für die 2026 per Los vergebenen Lizenzen gilt dagegen eine fünfjährige Übertragungssperre.
Wie viel mehr kostet eine Immobilie mit ETV-Lizenz? Marktübliche Schätzungen liegen bei 15 bis 25 Prozent Aufpreis gegenüber vergleichbaren Objekten ohne Lizenz – in Palma, wo dauerhaft keine neuen Lizenzen vergeben werden, tendenziell am oberen Rand.
Darf ich meine Immobilie auf Mallorca ohne ETV-Lizenz an Urlauber vermieten? Nein. Touristische Kurzzeitvermietung ohne aktive Lizenz ist illegal und wird konsequent verfolgt – mit Bußgeldern ab 1.000 Euro, in schweren Fällen bis in den sechsstelligen Bereich. Legal ohne ETV ist nur die Langzeitvermietung nach Wohnraummietrecht.
Was ist die ETV60? Eine Sonderform, die die touristische Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes für maximal 60 Tage pro Jahr erlaubt – interessant für Residenten, nicht für klassische Investoren.
Gilt das Moratorium auch für Langzeitvermietung? Nein. Die Vermietung an Dauermieter (Wohnraummiete) ist von der ETV-Regulierung nicht betroffen und jederzeit ohne Tourismuslizenz möglich.
Fazit: Die Lizenz ist der Markt
Auf Mallorca entscheidet 2026 nicht die Immobilie allein über das Renditepotenzial, sondern ihr Lizenzstatus. Wer touristisch vermieten will, kauft eine bestehende, saubere, übertragbare ETV – und prüft sie so gründlich wie das Objekt selbst. Als familiengeführtes Maklerhaus kennen wir die lizenzierten Objekte unseres Marktes, prüfen den Lizenzstatus vor jeder Empfehlung und rechnen Investments ehrlich durch. Sprechen Sie uns an, wenn Sie ein Objekt mit Vermietungslizenz suchen – oder wissen möchten, was Ihre lizenzierte Immobilie heute wert ist.
Wichtiger Hinweis: Die Regulierung der Ferienvermietung auf den Balearen ändert sich laufend. Dieser Beitrag gibt den Stand von Juli 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung – verbindliche Auskünfte erteilt eine auf balearisches Tourismusrecht spezialisierte Kanzlei. Stand: Juli 2026 – dieser Ratgeber wird laufend aktualisiert.
