Alle folgenden Informationen dienen lediglich zur Orientierung und ersetzen keineswegs eine fachkundige steuerliche und rechtliche Beratung. Mallorca Diamond Real Estate S.L. ist weder rechtlich noch steuerlich beratend tätig und übernimmt keinerlei Haftung für die Inhalte.
Obwohl in Deutschland wie in Spanien auch der „öffentliche Glaube“ (fe pública) an das Grundbuch gilt, gibt es einige wichtige Unterschiede zwischen beiden Ländern. Zunächst ist in Spanien jeder auf das Grundbuch zugriffsberechtigt, der lediglich ein berechtigtes Interesse bekundet, während in Deutschland nur bestimmte Berechtigte wie Notare, Gerichte und Eigentümern Einsicht in das Grundbuch nehmen können. Das legitimiert beispielsweise in Spanien Kaufinteressenten in das Grundbuch Einsicht zu nehmen. Weiterhin unterscheiden sich die Grundbücher in Deutschland und in Spanien hinsichtlich des Inhalts und der Gliederung. In Deutschland werden im Grundbuch drei Abteilungen – Eigentümer, Lasten und Beschränkungen, Hypotheken und Grundschulden – eingetragen und alle weitere umfangreichen Informationen sind aus der Stammakte zu entnehmen. Im Gegensatz dazu gibt es eine solche Unterscheidung im spanischen Grundbuch nicht. Es wird jedes Rechtsgeschäft fortlaufend in das Register eingetragen, welches häufig zu einer Unübersichtlichkeit führen kann. Wichtig zu beachten ist, dass beim Kauf und Verkauf von Immobilien auf Mallorca das Register eine äußerst wichtige Rolle spielt: Der Inhalt des öffentlich geführten Registers ist unanfechtbar. Daher sollte man besonders vorsichtig gegenüber Verkäufer – oder Maklerangaben vom Flurstück oder ausgehändigten Grundstücksplänen usw. sein, denn diese sind nicht bindend und nicht selten weichen die dort genannten Werte von den Angaben im Register ab.
RH-Tipp: Jedem Kaufinteressenten für eine Immobilie auf Mallorca ist unbedingt zu empfehlen, vor dem Abschluss des Kaufvertrages Einsicht in das spanische Grundbuch zu nehmen. Eine verkürzte einfache Auskunft – ein einfacher Grundbuchauszug – stellt der “nota simple” dar, der zunächst für die Kaufsicherheit ausreichend ist.
Das spanische Kataster, in Spanien als Catastro bezeichnet, ist eine öffentliche Einrichtung, in der sowohl Stadtpläne als auch Zeichnungen und Pläne von Grundstücken gesammelt werden.
Das Catastro ist wichtig, da er die Grundlage vom sogenannten valor catastral, also dem Katasterwert und auch für Schätzwerte für steuerliche Abgaben bildet, die für eine Immobilie relevant sind.
RH-Tipp: Das spanische Kataster unterscheidet sich in der rechtlichen Bindung der Grundstückswerte im Vergleich zum Kataster in Deutschland! Lesen Sie bitte dazu ausführlich den Punkt zum spanischen Grundbuch.
Der Grund für den Abschluss eines Optionsvertrages liegt in einer rechtsverbindlichen Vereinbarung zwischen Immobilienkäufer und Immobilieneigentümer. Dieser Vorvertrag ist in Spanien rechtlich nicht zwingend, stellt allerdings die Regel in der Praxis dar.
Zum einen bietet der Vertrag die Möglichkeit, die Zeit bis zur notariellen Beurkundung zu nutzen, um alle notwendigen Unterlagen vorbereiten zu können oder beispielsweise eine Finanzierung zu beantragen. Zum anderen benötigen in der Regel beide Parteien die Zeit, um einen möglichen Umzug vorzubereiten, da in Spanien im Gegensatz zu Deutschland die Übergabe der Immobilie direkt beim Notartermin erfolgt.
Der Optionsvertrag ist nicht wörtlich als die Zusage einer Option im deutschen Sinne zu verstehen, denn daraus ergibt sich kein verpflichtendes Rechtsgeschäft im sachenrechtlichen Sinn. Es handelt sich vielmehr um einen Anzahlungsvertrag, der das Kaufversprechen für beide Seiten verbindlich macht, in dem eine Anzahlung auf den Kaufpreis (in der Regel 10%) vom Käufer auf ein Notarunderkonto überwiesen wird und sämtliche wesentliche Merkmale wie der späteste Notartermin, Beschaffung notwendiger Unterlagen und sonstige Vereinbarungen hinsichtlich des Kaufvertrages geregelt werden.
Sollte sich eine der beiden Parteien an diesen Vertrag nicht halten, so muss diese Anzahlung als Vertragsstrafe an die andere Partei gezahlt werden.
Sind alle Bedingungen für den rechtsgültigen Kauf der Immobilie bereits geschaffen, kann auf den Abschluss eines Optionsvertrages auch verzichtet werden und der Kauf direkt rechtsgültig vor einem Notar mit entsprechender Ausstellung der Kaufurkunde erfolgen.
RH-Tipp: Der Abschluss eines Anzahlungsvertrages ist unbedingt empfehlenswert. Dieser sollte von einem Fachanwalt für Immobilienrecht aufgesetzt, beziehungsweise überprüft werden. Die Bezeichnung „Optionsvertrag“ ist unbedingt zu vermeiden, da ein solcher später steuerlich relevante Nachteile (Grunderwerbsteuer!) mit sich bringen kann.
Was ist eine N.I.E.-Nummer? N.I.E. ist eine Abkürzung für Número de Identidad de Extranjero und bedeutet Identifikationsnummer für Ausländer (oder Ausländer-Identifikationsnummer). Die NIE ist Ihre multifunktionale Identifikations- und Steuernummer in Spanien.
RH-Tipp: Sollten Sie ausreichend Zeit vor dem Kauf einer Immobilie haben, beantragen Sie Ihre N.I.E. bei dem zuständigen spanischen Konsulat in Ihrer Nähe. Das ist in der Regel durch einen Antrag und eine geringe Gebühr möglich.
Sollten Sie bereits eine Immobilie zum Kauf gefunden haben und noch keine N.I.E. besitzen, sprechen Sie mit uns – wir vermitteln Ihnen einen zuverlässigen schnellen Servicepartner, der gegen eine Gebühr, Ihnen unproblematisch und zügig die spanische Steuernummer besorgt.
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) ist bei allen Immobilienverkäufen und -käufen ein notwendiges und wichtiges Dokument. Wenn es nicht vorliegt, darf der Notar nicht beurkunden.
RH-Tipp: Es gibt auf Mallorca viele Immobilienbesitzer, die in der Vergangenheit dieses Dokument nicht beantragt haben. Eine Neuerstellung ist jedoch möglich- sprechen Sie uns darauf an, um Sie dabei zu unterstützen.
Der Energieausweis – Certificado de eficiencia energética – ist auf Mallorca bei Verkauf und Vermietung zwingend vorgeschrieben. Die rechtliche Grundlage dafür ist seit dem 01. Juni 2013 auch in Spanien aufgrund des Königlichen Dekrets RD 235/2013 ein Europäisches Verbraucherschutzgesetz (EG-Richtlinie 2002/91/CE) , nach dem jede Immobilie, die verkauft oder vermietet wird, über ein Energiezertifikat verfügen muss.
RH-Tipp: Achten Sie bitte bereits bei dem Angebot einer Immobilie darauf, dass der Energieausweis vorhanden ist. Ein Immobilie darf ohne vorhandenes Energiezertifikat nicht angeboten werden.