Steuern beim Immobilienerwerb
Der Immobilienerwerb von Nicht-Residenten auf Mallorca zieht einige wesentliche steuerliche Konsequenzen mit sich. Ob Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer, Stempelsteuer oder Vermögenssteuer – die Finanzbehörde auf Mallorca weiß um die Attraktivität der Insel und um die große Nachfrage nach Ferienimmobilien, daher erhebt sie einige Steuer für Nicht-Residenten.
Es sind dabei einmalig anfallende Steuer beim Immobilienerwerb und jährliche Steuern beim Besitz zu entrichten.
Alle folgenden Informationen dienen lediglich zur Orientierung und ersetzen keineswegs eine fachkundige steuerliche und rechtliche Beratung. Mallorca Diamond Real Estate SL. ist weder rechtlich noch steuerlich beratend tätig und übernimmt keinerlei Haftung für die Inhalte.
Einmalige Steuern beim Immobilienerwerb
Beim Kauf von Neubauimmobilien zum Erstbezug fällt in der Regel die Mehrwertsteuer (IVA) an. Der anzuwendende Steuersatz hängt von der Art der Immobilie ab. Bei Wohnimmobilien mit 2 Garagenstellplätzen beträgt derzeit der Steuersatz 10 % vom Kaufpreis.
Anders verhält sich der Steuersatz beim Kauf von Grundstücken und gewerblichen Immobilien- dieser beträgt 21% vom Kaufpreis.
Anders als in Deutschland richtet sich die prozentuale Höhe der Grunderwerbssteuer nach dem beurkundeten Kaufpreis der Immobilie, wobei folgende Staffelung derzeit gilt:
- Immobilien bis zu einem Kaufpreis von 400.000 Euro werden mit 8% besteuert.
- Immobilien mit einem Kaufpreis von mehr als 400.000 Euro bis 600.000 Euro werden mit 9% besteuert.
- Immobilien mit einem Kaufpreis von mehr als 600.000 Euro und bis zu 1.000.000 Euro werden mit 10 % besteuert
- Immobilien mit einem Kaufpreis von mehr als 1.000.000 Euro und bis zu 2.000.000 Euro werden mit 12% besteuert.
- Immobilien mit einem Kaufpreis von über 2.000.000 Euro werden mit 13% besteuert.
Bei der Beurkundungs- bzw. Stempelsteuer handelt es sich um eine indirekte Steuer, die für das Ausstellen von offiziellen Dokumenten, erhoben wird, die für den Immobilienerwerb notwendig sind.
Der Name „Stempelsteuer“ liegt in dem Stempel der offiziellen örtlichen Behörde begründet, die die Dokumente ausstellt.
Die Stempelsteuer richtet sich nach dem Wert der Immobilie, der beim Notar beurkundet wird.
Auf den Balearen beträgt er ab 01. Januar 2023 jetzt 1,5 %.
Bei einem Kaufpreis über 1.000,000 € erhöht sich der Steuersatz der Beurkundungs- oder Stempelsteuer auf 2 %. Die Frist zur Zahlung der Stempelsteuer beträgt 1 Monat nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde.
Laufende Steuer nach dem Immobilienerwerb
Diese Grundsteuer ist eine kommunale direkte Steuer, die für Nicht-Residenten, für Spanier und für Steueransässige gleichermaßen gilt. Die Grundsteuer wird auf der Basis des Katasterwertes der Immobilie durch die zuständigen Gemeinden erhoben und ist jährlich zu entrichten.
Diese Einkommensteuer fällt sowohl für Residenten als auch für Nicht-Residenten an.
Im Grundsatz müssen Steuern aus Vermietung und Verpachtung einer spanischen Immobilie versteuert werden, andernfalls fallen bei der Selbstnutzung der Immobilie ebenfalls Steuern an.
Die Vermögenssteuer wurde seit 2011 erneut in ganz Spanien eingeführt. Für Residenten und Nicht-Residenten in Spanien fällt die Vermögenssteuer auf das Nettovermögen an und ist progressiv und liegt zwischen 0,2 bis 3,5 %. Für Nicht-Residenten wird ein Freibetrag von 700.000 Euro gewährt.
STEUERN BEIM IMMOBILIENVERKAUF
Der Verkäufer einer spanischen Immobilie muss ebenfalls Abgaben an die spanische Finanzbehörde entrichten. Anders als in Deutschland, wo Verkäufe von Immobilien, die mindestens 10 Jahre im Besitz des Verkäufers waren, steuerfrei veräußert werden können, sind in Spanien alle Veräußerungsgewinne grundsätzlich zu versteuern. Es fällt dabei auf staatlicher Ebene die Gewinnsteuer als Teil der Jahressteuererklärung an (IRPF). Auf Gemeinde Ebene ist die Gewinnsteuer in Form der Wertzuwachssteuer von Grund und Boden (Plusvalia) zu entrichten.
Einmalige Steuer
Der Gewinn aus der Veräußerung einer Spanienimmobilie, die im Eigentum eines Nicht-Residenten steht, ist in Spanien zu versteuern. Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Anschaffungspreis, d.h. der Beurkundungswert zzgl. der Erwerbsnebenkosten (IVA, Grunderwerbsteuer, Notar- und Registerkosten), zzgl. werterhöhender Aufwendungen (Modernisierungs- und Renovierungskosten, kumulierte Abschreibungen, Maklergebühren) und dem Verkaufserlös. Auf den so ermittelten Gewinn sind 19 % Steuern zu zahlen. Dieser Steuersatz von 19% ist in Spanien unabhängig von dem Zeitraum, in dem man die Immobilie im Eigentum hatte.
Bezüglich der vom Verkäufer zu zahlenden Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn gibt es in Spanien die Sonderregelung, dass der Käufer 3 % des beurkundeten Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats als a-conto-Zahlung auf die Gewinnsteuer des Verkäufers an das Finanzamt abführen muss. Damit sichert sich der spanische Fiskus einen Teil der zu erwartenden Gewinnsteuer. Der nichtresidente Verkäufer hat innerhalb von 4 Monaten seit dem Verkauf eine Steuererklärung für den Immobilienverkauf abzugeben, in der er dann die 3 % als bereits geleistete Zahlung auf die endgültige Steuerschuld absetzen kann.
Neben der Gewinnsteuer von 19% fällt auf Seiten des Verkäufers beim Verkauf die sog. Wertzuwachssteuer (Plusvalia) an. Die Plusvalia wird von den örtlichen Gemeinden erhoben und bezieht sich auf den (fiktiven) Wertzuwachs von Grund und Boden – nicht der Baulichkeiten. Zur Berechnung benötigt man den Katasterwert des Bodens, die Dauer des Besitzes und den Berechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde. Die Steuerschuld der Plusvalia ist innerhalb einer Frist von 30 Tagen im Wege der Selbstveranlagung an das Finanzamt zu entrichten.