Hinweis: Der folgende Beitrag dient weder der rechtlichen, noch der steuerlichen Beratung, sondern ist lediglich informativer Natur.
Die Einführung und Strukturierung der Vermögenssteuer auf Mallorca ist ein Thema, das in der Immobilienwirtschaft insbesondere bei internationalen Investoren von Bedeutung ist. Diese verfolgt zwar das Ziel, wirtschaftliche Gerechtigkeit zu schaffen und gleichzeitig soziale Herausforderungen zu bewältigen, kann jedoch ohne eine steuerliche Beratung und Optimierung eine Herausforderung bei dem Erwerb einer Immobilie darstellen. Im Folgenden wird dargestellt, was Sie über die Vermögenssteuer auf Mallorca wissen müssen. Insbesondere empfehlen wir Ihnen stets zu Beginn der Suche einer passenden Immobilien eine steuerliche Beratung hinzuzuziehen. Wenden Sie sich gerne an uns, damit wir Ihnen einen Kontakt zu einem Steuerberater herstellen können, der Sie auf deutsch auf Mallorca beraten kann.
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Rechtliche Grundlagen und nationale Einbettung
Die Vermögenssteuer in Spanien, bekannt als „Impuesto sobre el Patrimonio“ ist eine direkte Steuer, die das Nettovermögen natürlicher Personen besteuert und wurde im Jahr 1977, gleichzeitig mit dem Übergang von der Diktatur zur Demokratie und der Verabschiedung der spanischen Verfassung 1978 ursprünglich als vorübergehende Maßnahme zur Stärkung der Staatseinnahmen eingeführt. Die Steuer hatte das Ziel, die wirtschaftliche Transparenz zu erhöhen und eine gerechtere Verteilung der Steuerlast zwischen verschiedenen Einkommensgruppen zu gewährleisten.
Im Jahr 2008 wurde die Vermögenssteuer aufgrund verbesserter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen abgeschafft. Die damalige Entscheidung spiegelte die Hoffnung wider, dass eine reduzierte Steuerbelastung die wirtschaftliche Dynamik und Investitionstätigkeit fördern würde. Allerdings zwang die globale Finanzkrise 2011 die spanische Regierung dazu, die Steuer als Maßnahme zur Haushaltskonsolidierung wieder einzuführen. Seither ist die Steuer trotz wiederkehrender Debatten über ihre Notwendigkeit und Wirksamkeit weiterhin Teil des spanischen Steuersystems. Die aktuelle Rechtsgrundlage bildet das staatliche Gesetz 19/1991.
Seit 1980 haben die autonomen Gemeinschaften die Befugnis zur Verwaltung und Erhebung der Vermögenssteuer, was zu regionalen Unterschieden führt. So variiert der Freibetrag je nach politischer Ausrichtung der Regionen erheblich. Ein Beispiel hierfür ist Katalonien, wo der Freibetrag 500.000 Euro beträgt, während er in Regionen wie den Balearen, Andalusien und Madrid 3 Millionen Euro erreicht, nachdem er zuvor auf den Balearen bei 700.000 Euro lag, als dort die Sozialisten regierten.
Die Vermögenssteuer auf den Balearen, einschließlich Mallorca, folgt den gesamtspanischen Gesetzen, jedoch mit regionalen Anpassungen, um die spezifischen wirtschaftlichen Bedingungen und soziale Gegebenheiten der Region zu berücksichtigen, hat jedoch auch zur Folge, dass es zwischen den Regionen Spaniens erhebliche Unterschiede bei der Umsetzung der Steuer gibt.
Auch zu erwähnen sei das Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) vom 3. September 2014 im Fall C-127/12. Der Gerichtshof entschied, dass die spanischen Steuerbehörden Bürger der Europäischen Union nicht diskriminieren dürfen. Das bedeutet, dass Personen mit Wohnsitz in einem anderen EU-Mitgliedstaat dieselben steuerlichen Regelungen und Vergünstigungen in Anspruch nehmen können wie Personen mit Wohnsitz in Spanien.
Obgleich das Urteil ursprünglich die Erbschafts- und Schenkungssteuer betraf, wurde die zugrunde liegende Argumentation auch auf die Vermögenssteuer übertragen. Dies führte zu einer Anpassung des spanischen Vermögenssteuergesetzes, um potenzielle Diskriminierungen, die gemäß Artikel 65 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union unzulässig sind, zu vermeiden.
Seit der Einführung des Gesetzes 11/2021 wurde das Diskriminierungsverbot zusätzlich auf Personen ohne Wohnsitz innerhalb der Europäischen Union ausgeweitet. Daraus ergibt sich, dass man ungeachtet des steuerlichen Wohnsitzes in Spanien die gleichen steuerlichen Rechte wie inländische Steuerpflichtige genießt, insbesondere in der autonomen Gemeinschaft der Balearen.
2. Steuerpflicht und Berechnung
Die Vermögenssteuer wird auf das weltweite Nettovermögen von Personen erhoben, die ihren steuerlichen Wohnsitz in Spanien haben. Unter dem Nettovermögen versteht man dabei die Gesamtheit der wirtschaftlich bewertbaren Güter und Rechte einer Person (zum Beispiel Immobilien, Bankguthaben, Unternehmensbeteiligungen, Fahrzeuge und Kunstwerke), abzüglich der Schulden und Verpflichtungen.
Für die Bewertung von Immobilien im Rahmen des Artikels 10 des Vermögenssteuergesetzes stehen grundsätzlich drei Methoden zur Verfügung, wobei stets der höchste ermittelte Wert heranzuziehen ist: Erstens der Katasterwert, der in der Regel deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert liegt. Zweitens der Referenzwert, der vielen spanischen Immobilien zugewiesen wird und eine Annäherung an den Marktwert darstellt, jedoch häufig ebenfalls niedriger ist als dieser. Drittens der Erwerbswert, der den tatsächlich gezahlten Kaufpreis zuzüglich aller mit dem Kauf verbundenen Kosten und Steuern umfasst und in den meisten Fällen den höchsten Wert darstellt.
Auf den Balearen liegt der steuerfreie Grundfreibetrag für Residente und Nicht-Residente derzeit bei 3.000.000 Euro pro Person. Überschreitet das Nettovermögen diese Grenzen, wird es progressiv besteuert, wobei die Sätze zwischen 0,28 % und 3,45 % liegen können. Die folgende offizielle Tabelle der Vermögenssteuer gemäß des balearischen Gesetzes ist wie folgt:
| Bemessungsgrundlage (in €) | Steuerquote (in €) | Steuersatz (in %) |
| 0,00 | 0,00 | 0,28 |
| 170.472,04 | 477,32 | 0,41 |
| 340.937,04 | 1.176,23 | 0,69 |
| 681.869,75 | 3.528,67 | 1,24 |
| 1.336.739,51 | 11.649,06 | 1,79 |
| 2.727.479,00 | 36.543,30 | 2,35 |
| 5.454.958,00 | 100.639,06 | 2,90 |
| 10.909.915,99 | 258.832,84 | 3,45 |
Beispiel zur Berechnung der Steuer
Nehmen Sie an, dass der Erwerbswert der Immobilie 12.500.000 Euro beträgt. Die zusätzlichen Kaufkosten wie Mehrwertsteuer, Notarkosten und Registrierung werden ebenfalls bei der Bemessung für die Vermögenssteuer berücksichtigt. Somit wird die Steuer auf einer Basis von 12.500.000 Euro erhoben, anstatt auf einem geschätzten Marktwert von 11.000.000 Euro. Diese Berechnungsweise stützt sich auf verbindliche Auskünfte der Generaldirektion für Steuern (V0891-24 und V2120-21).
Die Berechnung für eine Immobilie mit einem Erwerbswert von 12.500.000 Euro gestaltet sich wie folgt:
Freibetrag: Von den 12.500.000 Euro wird ein Freibetrag von 3.000.000 Euro abgezogen, wodurch eine Bemessungsgrundlage von 9.500.000 Euro verbleibt.
Bis zu einem Betrag von 5.454.958,00 Euro: Laut offizieller Tabelle beträgt die Steuerbelastung für diesen Betrag 100.639,06 Euro.
Überschuss: Der verbleibende Überschuss von 4.045.042 Euro wird mit einem Steuersatz von 2,9 % besteuert. Die Steuer auf diesen Überschuss beträgt 117.306,22 Euro.
Gesamte Steuerbelastung: Die Vermögenssteuer für die Bemessungsgrundlage von 9.500.000 Euro beträgt daher insgesamt 217.945,28 Euro.
3. Optimierungsmöglichkeiten
Strategische Gestaltungsmöglichkeiten zur Reduktion der Vermögenssteuerlast sind für vermögende Steuerpflichtige von zentraler Bedeutung. Eine Option ist der Erwerb einer Immobilie durch mehrere Personen, wodurch jeder Käufer individuelle Freibeträge nutzen kann. Diese Lösung erfordert jedoch Vertrauen und Abhängigkeit von anderen Eigentümern. Alternativ bietet der Erwerb durch Fremdfinanzierung steuerliche Vorteile, da Verbindlichkeiten abzugsfähig sind, sofern die Hypothek im Zeitpunkt des Erwerbs besteht. Für vermögende Nichtansässige kann der Erwerb durch eine Gesellschaft attraktiv sein, da Vermögenswerte von juristischen Personen grundsätzlich nicht der Vermögenssteuer unterliegen. Dabei sind jedoch potenzielle Risiken wie die Einhaltung der 50%-Regel des Immobilienanteils zu beachten, um steuerliche Nachteile zu vermeiden. Zudem kann die Wahl einer Personengesellschaft steuerliche Transparenz bieten und den Verkaufserlös steuerlich begünstigen. Die jeweils geeignete Strategie erfordert eine sorgfältige Analyse individueller Umstände und steuerrechtlicher Rahmenbedingungen. Gerne stellen wir Ihnen einen Kontakt zu einem Steuerberater her, der Ihnen bei dem Erwerb einer Immobilie beraten kann, um die Vermögenssteuer zu optimieren.
4. Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt auf Mallorca ist ein zentrales Element der lokalen Wirtschaft und gleichzeitig einer der Hauptfaktoren, die das steuerliche Umfeld der Insel beeinflussen. Durch die Vermögenssteuer werden Immobilienbesitzer, die oft einen erheblichen Anteil ihres Vermögens in Grundstücken und Gebäuden investiert haben, demnach einer zusätzlichen finanziellen Belastung ausgesetzt. Dies gilt insbesondere für luxuriöse Wohnsitze und Feriendomizile, die aufgrund ihres hohen Marktwertes einen erheblichen Beitrag zum steuerpflichtigen Vermögen leisten.
Internationale Investoren, die in den vergangenen Jahren verstärkt auf Mallorca Immobilien erworben haben, betrachten die Steuer als zusätzlichen Kostenfaktor, der ihre Entscheidung für oder gegen ein Engagement auf der Insel beeinflussen kann. Ein steigendes Steueraufkommen könnte potenziell dazu führen, dass einige Investoren sich nach alternativen Standorten umsehen, an denen geringere steuerliche Belastungen herrschen. Dies würde nicht nur die Immobiliennachfrage auf Mallorca beeinträchtigen, sondern könnte theoretisch auch zu einem Preisverfall führen. Praktisch zeigt sich jedoch ein stetig wachsendes Interesse an den Immobilien auf Mallorca. Trotz der Vermögenssteuer ist der Immobilienmarkt auf Mallorca stabil und die Nachfrage an Immobilien wächst eher, als dass sie fällt. Dies kann mit der Begrenztheit des Angebots und Exklusivität der Insel begründet werden.
5. Gesellschaftliche und wirtschaftliche Auswirkungen
Neben den Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat die Vermögenssteuer auch gesellschaftliche Implikationen. Befürworter betonen, dass sie ein wichtiges Instrument zur Förderung von sozialer Gerechtigkeit darstellt, indem sie hohe Vermögen stärker belastet und so zur Finanzierung öffentlicher Dienste beiträgt. Insbesondere in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit kann die Steuer dazu beitragen, staatliche Einnahmen zu stabilisieren und soziale Ungleichheiten abzumildern.
Gegner der Vermögenssteuer argumentieren hingegen, dass sie eine doppelte Belastung darstellt, da das Vermögen bereits durch Einkommen- und Kapitalertragsteuern erfasst wurde. Zudem wird angeführt, dass sie die Spar- und Investitionsbereitschaft der Bürger mindert und letztlich das Wirtschaftswachstum hemmen könnte.
6. Mögliche Reformansätze
Angesichts der kontroversen Diskussionen rund um die Vermögenssteuer auf Mallorca werden immer wieder Reformvorschläge ins Spiel gebracht. Eine Option ist die Erhöhung des steuerfreien Freibetrags, um mittlere Vermögen besser zu schützen und die Steuerlast auf sehr hohe Vermögen zu konzentrieren. Eine andere Möglichkeit besteht darin, bestimmte Vermögenswerte, wie beispielsweise Unternehmen, die zur lokalen Wirtschaftsentwicklung beitragen, von der Steuer auszunehmen.
Ein weiterer Ansatz könnte in einer stärkeren Harmonisierung der regionalen Regelungen liegen, um steuerliche Ungleichgewichte zwischen den verschiedenen autonomen Gemeinschaften Spaniens zu reduzieren. Dies könnte dazu beitragen, Wettbewerbsnachteile für Mallorca und andere Regionen zu verringern und das Investitionsklima insgesamt zu verbessern.
Zur weiteren Optimierung der Vermögenssteuer könnten innovative Konzepte zur dynamischen Steuerbemessung eingeführt werden, die auf makroökonomische Indikatoren wie Inflation, Einkommensniveau und regionale Wirtschaftsdaten reagieren. Dies würde eine flexiblere Anpassung der Steuerlast an aktuelle wirtschaftliche Bedingungen ermöglichen und gleichzeitig die Attraktivität des Standorts Mallorca für Investoren erhalten. Zudem könnte die Implementierung von Anreizen für umweltfreundliche Bauprojekte und nachhaltige Investitionen die Steuerwirkung sozial und ökologisch positiver gestalten. Eine engere Kooperation zwischen regionalen und nationalen Steuerbehörden würde darüber hinaus die Effizienz der Steuererhebung erhöhen und potenzielle Doppelbesteuerungen vermeiden.
7. Internationale Perspektive
Im internationalen Vergleich variiert die Praxis der Vermögensbesteuerung stark. Während einige Länder, wie Frankreich und die Schweiz, Vermögenssteuern erheben, haben andere Staaten, darunter Deutschland, diese Steuer abgeschafft oder setzen stattdessen auf alternative Formen der Besteuerung von Vermögen. Die Unterschiede in den Steuersystemen können die Entscheidung internationaler Investoren beeinflussen und erfordern daher eine sorgfältige Abwägung seitens der spanischen und regionalen Gesetzgeber.
Fest steht, dass die Vermögenssteuer auf Mallorca ein kontrovers diskutiertes Thema mit weitreichenden wirtschaftlichen, gesellschaftlichen und politischen Implikationen ist. Während sie ein Instrument zur Förderung von sozialer Gerechtigkeit und zur Stabilisierung der Staatseinnahmen darstellt, birgt sie gleichzeitig Herausforderungen für den Immobilienmarkt und das Investitionsklima. Eine ausgewogene Steuerpolitik, die sowohl soziale als auch wirtschaftliche Ziele berücksichtigt, wird entscheidend sein, um die Attraktivität Mallorcas als Wohn- und Investitionsstandort langfristig zu sichern. Mit richtiger steuerlicher Beratung lässt sich dennoch eines festhalten: die Vermögenssteuer ist kein Hindernis auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie, sondern bedarf (nur) einer steuerlichen Beratung und Optimierung.
